Aandelen is macht, maar in het vastgoedrecht is de grond de grote machthebber en belangrijkste productiefactor voor bouwwerken.
Beste vastgoedspelers, hebben jullie al gehoord over de belangrijke machtswijziging dankzij het nieuwe goederenrecht?
Bij volume-eigendom wordt de schaarse grond optimaal benut, en op driedimensionale wijze verdeeld, zodat bij verticale eigendomssplitsing in de ruimtekolom onder en/of boven het grondperceel verschillende afgescheiden eigendomslagen worden gecreëerd zonder dat er sprake is van een splitsing in appartementen. Als een vastgoedproject meerdere vastgoedeigenaars telt, dan is het regime van de gedwongen mede-eigendom of het appartementsrecht immers noodzakelijk van toepassing op de gemeenschappelijke delen.
De kernvraag is hoe deze verschillende zakelijke gebruiksgerechtigden, doorgaans de projectontwikkelaars, vandaag al het eigendomsrecht op een eigen bouwvolume kunnen verkrijgen op één perceel? De sleutel hiertoe is het opstalrecht. Dit recht splitst het eigendomsrecht van de grond af van de onroerende goederen boven of onder deze grond. Onder het oude regime was het opstalrecht slechts van tijdelijke aard met een maximumduur van 50 jaar. Dat breidde het nieuwe goederenrecht uit tot een maximumduur van 99 jaar, en in bepaalde gevallen zelfs eeuwigdurend. Het vernieuwde opstalrecht kan vandaag al worden gevestigd voor onroerende volumes die zowel virtueel (nog te bouwen) als reëel (al volledig gebouwd) zijn.
Een belangrijke voorwaarde is dat er geen gemeenschappelijke delen zijn, zoals bijvoorbeeld de appartementen met een gehele ondergrondse, private eigen parking zoals de woningen in ’t Groen Kwartier te Antwerpen. Er kunnen wel een aantal collectieve voorzieningen bestaan die door de verschillende opstalhouders op de volumes worden gebruikt, voor zover dit geen gemeenschappelijke delen zijn.
De grondeigenaar van één kernperceel kan dit in de volgende gevallen eeuwigdurend vestigen om:
een multipurpose complex zonder gemeenschappelijke delen te verdelen in verschillende volumes met verschillende bestemmingen (bijvoorbeeld een winkelcentrum met daarboven een onderwijsinstelling en/of een kantoorcomplex en een ondergrondse parking);
verschillende samenhangende constructies met verbonden bouwkundige steunpunten gemeenschappelijk te overkappen;
een constructie op te richten die tot het openbaar domein behoort (een openbare plaats).
Dit is de ideale juridische figuur voor complexe heterogene vastgoedprojecten of een half-openbare projectontwikkeling waarbij de verschillende autonome delen van het onroerend goed verticaal worden opgesplitst en zelfstandig kunnen worden beheerd.